Reklamasjonsrapport i bygård og sameie
Sakkyndig utredning av feil, skade og ansvarsdeling i bygård, sameie og borettslag – fra byggmester og takstingeniør med over 25 års utførelseserfaring.
- ✓Byggmester og takstingeniør – utførelse og takst i samme fag
- ✓Medlem av Norsk Takst og NITO – Norges Ingeniør- og Teknologorganisasjon
- ✓Godkjent våtromsbedrift, registrert hos Fagrådet for våtrom
- ✓Rapporten skrives for å legges frem for motpart, nemnd eller domstol
Oslo indre by · murgårder · sameier og borettslag i Oslo og Akershus
Hva slags sak har du i bygården?
Rettsgrunnlaget er forskjellig, men spørsmålet er det samme: foreligger det et avvik fra det du hadde krav på, og hva koster det å utbedre. Hvilken lov som gjelder og hvem kravet rettes mot, vurderes av advokat.
Lekkasje mellom seksjoner
Vannet viser seg ett sted og har årsak et annet. Vi dokumenterer årsakskjeden, ikke bare skadestedet – det er den ansvarsvurderingen bygger på.
Bad i eldre murgård
Våtrom bygget inn i teglvegg og trebjelkelag. Vurderes mot kravene som gjaldt da badet ble bygget, ikke da gården ble reist.
Fellesareal mot seksjon
Stigeledninger, avløpsstammer, tak og fasade gir skadebilder inne i seksjonene. Vi dokumenterer hvor årsaken faktisk ligger.
Styret trenger grunnlag
Sameier og borettslag som skal ta stilling til ansvar, utbedring eller krav mot entreprenør. Rapporten er utformet for å legges frem i styret eller for motpart.
Beskriv saken – vi ringer deg
Oppgi kontaktinfo, eiendommens adresse og kort om saken, så tar vi kontakt.
Bygningsmassen i indre by
Nesten alle boliger i Oslos indre by er leiligheter, og en stor del av dem ligger i murgårder fra perioden 1890 til 1930. Konstruksjonen er gjennomgående teglvegger med trebjelkelag mellom etasjene, og det er kombinasjonen som skaper sakene: bjelkelaget er fuktømfintlig, og det ligger rett under våtrommene som er bygget inn i etasjene i ettertid.
Bad i slike gårder er sjelden opprinnelige. De er bygget inn i eksisterende konstruksjon, ofte flere ganger, og hver gang med den tidens løsninger. Et bad fra 1985 og et fra 2015 i samme oppgang skal vurderes mot helt ulike krav. Når det oppstår lekkasje, er derfor første spørsmål alltid når det aktuelle badet ble bygget – ikke når gården ble reist.
Våtromsgulv på trebjelkelag og montering av sluk i samme konstruksjon har hver sin anvisning i Byggebransjens våtromsnorm. De stiller konkrete krav til fall, membranavslutning, slukhøyde og innfesting – og til at bjelkelaget er tilstrekkelig avstivet, slik at nedbøyning ikke bryter tettesjiktet over tid. Det er disse punktene et avvik måles mot, og de lar seg måle i millimeter.
Lekkasje mellom seksjoner er en typisk sak, og sjelden bare teknisk. Vannet kommer til syne hos naboen under, mens årsaken ligger hos naboen over eller i fellesanlegget. Da må tre ting skilles fra hverandre: hvor vannet faktisk kommer fra, om det skyldes svikt i seksjonseierens (i borettslag: andelseierens) eget arbeid eller i bygningens felles konstruksjon, og hva som er innenfor sameiets eller borettslagets vedlikeholdsansvar. Det er den grensedragningen tvistene står om.
Fellesanlegg – stigeledninger, avløpsstammer, tak og fasade – har egne skadebilder som ofte viser seg inne i seksjonene. En skade som ser ut som et privat våtromsproblem, kan ha årsak i en avløpsstamme som er fellesansvar. Rapporten skal derfor dokumentere årsakskjeden, ikke bare skadestedet, ellers avgjør den ingenting.
Setninger, riss i mur og skjevheter i bjelkelag hører til det samme bildet. Her har jeg erfaring også fra utførelsessiden – understøping av fundamenter og senking av kjellergulv i eksisterende bygg – og den erfaringen avgjør hvor realistisk en foreslått utbedring er.
Slik dokumenteres avviket
Se hovedsiden om reklamasjon etter boligkjøp, eller les fagartikkelen om dokumentasjonen som avgjør en byggetvist. Sitter du i styret, er siden for styrer og forvaltere laget for deg.
Pris
Reklamasjons-, skade- og tvistesaker faktureres etter medgått tid. Se prislisten.
Oppdaget feil eller mangler?
Reklamer skriftlig til motparten først – så dokumenterer vi omfanget.
Ta kontakt 464 65 174